Dispositif Bailleur Privé
Loi Jeanbrun 2026

Le dispositif Bailleur Privé, également appelé loi Jeanbrun ou plan Relance Logement, est un nouveau cadre fiscal entré en vigueur avec la loi de finances 2026. Il permet aux investisseurs particuliers de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition de leur bien locatif neuf de leurs revenus fonciers, sous forme d’amortissement. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt, ce mécanisme agit directement sur la base imposable des loyers perçus.

Oui. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Le statut Bailleur Privé lui succède à compter de 2026, mais avec une philosophie différente : l’amortissement (déduction sur les revenus fonciers) remplace la réduction d’impôt. L’avantage principal : l’amortissement n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.

Le dispositif s’adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France qui investissent dans l’immobilier locatif nu (non meublé). L’investissement peut être réalisé en nom propre ou via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR).

Deux grandes catégories : les logements neufs (acquis neufs ou en VEFA, dans un bâtiment collectif) et les logements anciens avec travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Les maisons individuelles et les biens meublés sont exclus.

On détermine la base amortissable (80 % du prix d’acquisition), puis on applique le taux annuel correspondant au niveau de loyer (3,5 % à 5,5 %). Cette déduction réduit directement le revenu foncier imposable, dans la limite d’un plafond annuel. Exemple : bien à 250 000 € en loyer intermédiaire = 200 000 € × 3,5 % = 7 000 € de déduction annuelle.

Dans le neuf : 3,5 % par an en loyer intermédiaire (plafond 8 000 €/an), 4,5 % en loyer social (plafond 10 000 €/an), et 5,5 % en loyer très social (plafond 12 000 €/an). Dans l’ancien rénové, les taux sont légèrement inférieurs.

Non, c’est l’un des atouts majeurs du dispositif. L’amortissement Bailleur Privé n’entre pas dans le plafond global de 10 000 € des niches fiscales, contrairement au Pinel ou au Denormandie.

Oui, à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR). Les structures soumises à l’IS sont exclues.

L’engagement minimum est de 9 ans. Le logement doit être loué nu (non meublé) et constituer la résidence principale du locataire pendant toute cette durée.

Le dispositif Bailleur Privé n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière sur le même bien (Pinel, Denormandie, Malraux). En revanche, il est cumulable avec le déficit foncier de droit commun.

La revente anticipée entraîne la reprise de l’avantage fiscal : les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu imposable. Des exceptions existent (décès, invalidité, licenciement).

Les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d’acquisition fiscal. La plus-value imposable sera donc calculée sur la base du prix d’achat diminué des amortissements déduits. Il est essentiel d’intégrer cet élément dans votre stratégie patrimoniale.

Oui, contrairement au Pinel qui était restreint à certaines zones tendues, le dispositif Bailleur Privé s’applique sur l’ensemble du territoire français, y compris les zones B2 et C.

Il n’existe pas de budget minimum réglementaire. Cependant, pour optimiser l’avantage fiscal en loyer intermédiaire, le point d’équilibre se situe autour de 285 700 € (8 000 € / 3,5 % × 1,25). En dessous, l’amortissement reste proportionnel au prix d’acquisition.

EN MODE IMMO, réseau spécialisé en immobilier neuf et ancien, vous propose une étude personnalisée gratuite. Nos conseillers analysent votre situation fiscale, sélectionnent les programmes neufs éligibles les plus adaptés à votre profil, et vous accompagnent de la simulation à la signature chez le notaire.

Oui, l’étude est entièrement gratuite et sans engagement. Remplissez le formulaire ci-dessous ou appelez-nous directement pour être recontacté par un conseiller spécialisé.