Acte en main : de quoi s'agit-il ?
En principe, l'acheteur s'acquitte des frais de notaire dans le cadre d'une transaction immobilière. Ces frais de notaire se composent des débours, des droits de mutation et des émoluments du notaire. Cependant, il peut arriver que ce soit au vendeur de payer ces différents frais, grâce à la clause intitulée « acte en main ».
L'acte en main est une clause contractuelle qui transfère la charge des frais de notaire du côté de l'acheteur vers le vendeur. Cette clause, parfaitement légale, doit être mentionnée explicitement dans l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente) et dans l'acte authentique de vente.
À retenir
L'acte en main est une clause autorisée par la loi qui permet au vendeur de prendre en charge les frais de notaire habituellement payés par l'acheteur. Le prix affiché inclut alors tous les frais : l'acheteur ne paie rien de plus.
Principe de la vente d'un bien immobilier avec acte en main
Les frais de notaire sont normalement payés par celui qui fait l'acquisition du bien immobilier et ce, en vertu de l'article 1593 du Code civil : « les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur ».
Ces frais sont conséquents, surtout pour un logement ancien (environ 7 à 8 % de la valeur du bien). Ils concernent tous les types de logements, maisons comme appartements, constructions neuves et anciennes. La loi s'applique également dans le cadre de l'acquisition de terrains constructibles. Les frais de notaire permettent d'assurer les formalités de changement de propriétaire pour le bien immobilier ainsi que l'enregistrement dans les formes de l'acte de vente.
Le plus gros du travail du notaire se situe après la signature de l'acte authentique de vente, moment où les frais de notaire doivent être acquittés. Sans le paiement de ces sommes, le contrat de vente ne peut pas être validé.
Avantages de l'acte en main
La seule manière pour l'acheteur de se décharger du paiement de cette somme est la négociation d'un acte en main. Il s'agit plus particulièrement d'une clause autorisée par la loi, qui autorise le paiement des frais de notaire par le vendeur. La plus-value d'un tel acte en main est bien entendu fonction de la transaction dont il est question.
| Partie | Avantages de l'acte en main |
|---|---|
| Acheteur | Aucun frais de notaire à payer. Possibilité d'augmenter le montant de l'emprunt bancaire. Déduction des frais de notaire de la déclaration fiscale sur les revenus locatifs (investissement locatif). |
| Vendeur | Vente plus rapide grâce à l'attractivité de la clause. Argument commercial puissant pour attirer davantage d'acheteurs potentiels. Différenciation sur le marché immobilier. |
Du côté du vendeur, cette clause n'est pas toujours avantageuse puisque cette somme est déduite du profit obtenu par la vente du bien immobilier. Néanmoins, elle permet bien souvent de vendre plus rapidement puisqu'une telle clause attire davantage les acheteurs potentiels. La clause d'acte en main constitue donc un argument important en matière commerciale.
Du côté de l'acheteur, les atouts de cette clause sont réels. Ce dernier est en effet délesté du poids que représentent les frais de notaire, conséquents en pratique. Cela lui permet d'augmenter le montant de son emprunt auprès de l'établissement bancaire. Un autre avantage pour l'acheteur est de pouvoir déduire les frais de notaire de sa déclaration fiscale sur les revenus locatifs dans le cadre d'un investissement immobilier. Cela est donc utile pour amortir les frais de notaire de l'impôt sur le revenu.
Mode de calcul des frais acte en main
L'avant-contrat doit toujours mentionner la présence de cette clause si elle est négociée en amont entre le vendeur et l'acheteur. Le contrat d'acte en main est à faire rédiger impérativement par le notaire pour s'assurer de la mention correcte de la clause. Cela permet d'éviter des déconvenues par la suite.
Comment calculer les frais dans le cadre d'un acte en main ? Le vendeur doit en effet pouvoir analyser correctement le montant qu'il lui reste une fois ces frais déduits. Sur quelle base les droits d'enregistrement sont-ils mentionnés lorsque la vente immobilière est conclue ?
La circulaire du 18 juin 1971 (circulaire n° 101) précise sur quelle équation vendeur et acheteur peuvent se baser pour calculer les frais dans le cadre d'un acte en main :
Formule de calcul acte en main
Prix net = Prix de vente ÷ 1,125
Source : circulaire n° 101 du 18 juin 1971
Voici un mode de calcul de base pour un acte en main : imaginons que le prix de vente d'un bien immobilier soit fixé à 300 000 euros. Le prix net est donc de 266 666 euros environ. Cependant, ce mode de calcul ne vaut pas pour les situations où les parties décident d'établir un pourcentage moins élevé ou une somme précise, inférieure aux frais selon le taux légal.
En outre, sachez que si le bien immobilier est revendu dans les deux ans, le droit est restitué à 36 % au revendeur et ce, quand bien même le vendeur s'était acquitté des frais par la clause acte en main.
Exemple concret : compromis de vente acte en main
Vous vous demandez comment faire pour calculer les frais de notaire et autres éléments lorsqu'une clause acte en main est conclue ? Voici un exemple concret pour vous éclairer, dans le cadre d'un compromis de vente acte en main :
Imaginons un bien immobilier ancien vendu à Lyon, pour un montant de 400 000 euros. Les différentes sommes sont les suivantes :
| Poste de frais | Montant |
|---|---|
| Droits d'enregistrement (après abattement) | 40 000 € |
| Honoraires du notaire (émoluments) | 3 304 € |
| Frais divers d'acte (débours) | 1 340 € |
| TVA sur émoluments | 700 € |
| Total des frais acte en main | 45 344 € |
Dans cet exemple, le vendeur perçoit donc 400 000 – 45 344 = 354 656 euros nets. L'acheteur, quant à lui, ne paie que le prix affiché de 400 000 euros, sans aucun frais supplémentaire. C'est tout l'intérêt de la clause acte en main.
Questions fréquentes sur l'acte en main
L'acte en main est-il légal ?
Oui, l'acte en main est parfaitement légal. L'article 1593 du Code civil prévoit que les frais sont à la charge de l'acheteur « sauf convention contraire ». La clause acte en main constitue précisément cette convention contraire, validée par la jurisprudence.
Qui rédige la clause acte en main ?
La clause acte en main doit impérativement être rédigée par le notaire et mentionnée dans l'avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Il est fortement déconseillé de rédiger cette clause soi-même pour éviter toute ambiguïté juridique.
L'acte en main s'applique-t-il au neuf comme à l'ancien ?
Oui, la clause acte en main peut s'appliquer aussi bien à un bien neuf qu'à un bien ancien. Cependant, les frais de notaire étant plus faibles dans le neuf (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien), l'impact financier est plus significatif pour un bien ancien.
Comment négocier un acte en main avec le vendeur ?
La négociation d'un acte en main se fait généralement en amont de la signature du compromis de vente. L'acheteur peut proposer cette clause au vendeur, en mettant en avant la rapidité de la transaction et la simplification du processus. Un agent immobilier expérimenté comme EN MODE IMMO peut vous accompagner dans cette négociation.